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IMU, gli effetti sulla seconda casa secondo Confedilizia

Secondo Confedilizia gli effetti che l’applicazione dell’IMU avrà sulle seconde case saranno estremamente negativi. I motivi? Aliquota molto più elevata rispetto a quella applicata alle prime case, margini di autonomia onerosa da parte dei Comuni e, soprattutto, l’impossibilità di produrre agevolazioni per i proprietari che scelgono di affittare gli immobili.

In un accorato appello a evitare la generazione di ripercussioni sul mercato degli affitti, il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani ha sottolineato la pericolosità dell’attuale regolamento dell’applicazione dell’imposta municipale unica, potenzialmente in grado di generare evidenti pregiudizi alla stabilità di un settore (quello delle locazioni) già messo a durissima prova dalle maggiori difficoltà congiunturali.

“Attenzione a strangolare il mercato delle locazioni” – ha di fatti dichiarato il presidente di Confedilizia – ricordando quindi come “gran parte delle seconde e delle terze case, sulle quali pesa un aggravio impositivo dell’Imu – in alcuni casi del 3 mila per mille – sono case destinate alla locazione”. Il pericolo, secondo il rappresentante del settore, è infatti quello di lasciare aperta una interpretazione eccessivamente disomogenea nel comparto, con le singole municipalità che saranno indotte a penalizzare le seconde case per compensare il mantenimento di aliquote minime sulle prime, andando tuttavia in tal modo a generare pregiudizi al mercato degli affitti.

“L’equivoco tra seconde case e case affittate” – prosegue in merito Sforza Fogliani – “ha fatto sì che non si sia finora prestata all’argomento l’attenzione che lo stesso merita. Lo strangolamento fiscale della locazione avrebbe nel nostro Paese effetti sociali distruttivi, considerato anche lo stato dell’edilizia pubblica. Non si può pensare che chi affitta debba pagare le tasse ponendo mano allo stipendio o, comunque, a redditi di formazione diversa. Il concreto pericolo” – conclude il presidente di Confedilizia – “è che le locazione, già di per sé ridotta al lumicino, scompaia del tutto, aggravando i problemi sociali del settore. Non a caso molti proprietari stanno già trasformando in garage i locali prima affittati”.

L’appello del presidente Sforza Fogliani sembra riferirsi principalmente alla necessità di effettuare variazioni positive dell’originaria bozza istitutiva dell’Imu, anziché negative come quelle introdotte successivamente al decreto Salva Italia, che ha di fatto abolito la riduzione agevolativa per gli immobili locati, andando a equiparare lo scenario del proprietario di seconde case che non utilizza proficuamente l’unità abitativa, a quella del proprietario di seconde case che invece concede le stesse in locazione.

Ne deriverebbe, quindi, una situazione di tensione piuttosto esplosiva. Pur senza arrivare agli estremi preventivati da Sforza Fogliani, è probabile che il mercato delle locazioni possa effettivamente subire una contrazione ulteriore dei contratti. Molto dipenderà, ad ogni modo, dalle evoluzioni in materia fiscale e catastale (tra pochi giorni il governo inizierà a lavorare concretamente sulla riforma del sistema del calcolo delle rendite catastali), e da eventuali passi indietro o in avanti sulla materia, di emanazione statale o locale.

IMU rateizzata: i pro e i contro

La rateizzazione dell'imposta municipale unica porterà da due a tre le tranche di pagamento del principale onere sugli immobili. Ma siamo sicuri che la novità porterà significativi benefici nelle tasche dei contribuenti? O servirà solamente a inasprire un budget, quello dei Comuni, già messo a durissima prova dagli ultimi provvedimenti governativi?

Come abbiamo avuto modo di analizzare negli ultimi mesi, il 18 giugno è la prima scadenza che i proprietari di immobili dovranno tener bene a mente per poter regolarizzare la propria posizione nei confronti del Fisco. Entro tale data, infatti, occorrerà procedere con il versamento della prima rata dell'imposta municipale unica, che darà poi successivo appuntamento sul finire d'anno.

Nonostante l'approssimarsi della scadenza, purtroppo, ben pochi sono gli elementi informativi chiari e univoci a nostra disposizione. L'autonomia concessa alle singole municipalità in merito alla gestione delle aliquote sulle prime e sulle seconde case, e la possibilità che il governo possa intervenire a settembre modificando ulteriormente le stesse (con un comportamento che secondo alcuni osservatori potrebbe addirittura esser tacciato di incostituzionalità), stanno aprendo ampi varchi interpretativi sulla materia.

Il governo è pertanto intervenuto cercando di porre rimedio al primo grande punto interrogativo sollevato dai Centri di assistenza fiscale, che lamentavano la difficoltà tecnica a gestire il mare di diversificazioni nel quale vengono a trovarsi i contribuenti italiani, proponendo il pagamento della prima rata IMU con il dimezzamento delle aliquote base.

A tal punto, è sorta la necessità di alleviare il carico fiscale a danno dei contribuenti, ipotizzando una possibile rateizzazione dell'IMU in tre tranche (e non più due, come invece attualmentte previsto). Una scelta che ha sollevato un discreto numero di posizioni contrastanti, visto e considerato che ai benefit (in alcuni casi, irrisori) nelle tasche dei contribuenti italiani, corrisponderebbero a problemi ingenti nei budget delle singole municipalità, alle prese, proprio nel mese di giugno, con la chiusura dei loro bilanci.

Rateizzare l'IMU significherebbe infatti traslare di qualche mese il pagamento di una parte dell'imposta, generando conseguenze ancora da concretizzare tra le righe dei conti economici dei Comuni, e nelle dichiarazioni dei redditi dei contribuenti, dove l'imposta potrebbe esser oggetto di compensazione.

Inoltre, non è ancora ben chiaro se l'IMU rateizzata sia solamente quella applicata sulla prima casa, o quella relativa alla generalità degli immobili: nella prima ipotesi sarebbe possibile trovare un più facile accordo con i Sindaci, ma corrisponderebbe uno scarso beneficio per i contribuenti italiani; nella seconda ipotesi il budget dei Comuni potrebbe esser messo a serio rischio (il segretario del Pd Bersani parla apertamente di impossibilità di pagamento degli stipendi), ma i contribuenti proprietari di case successive alla prima ne trarrebbero un sollievo immediato.

L'impressione è tuttavia che la rateizzazione dell'IMU serva solo a rilanciare nel tempo un problema, quello dell'eccessivo carico fiscale, che probabilmente dovrà essere affrontato in differente maniera. A tal fine il segretario Pdl Angelino Alfano sembra auspicare un'eliminazione dell'IMU sulla prima casa a partire dal 2013, a condizione (estremamente improbabile) di trovare i fondi necessari per la copertura.

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Immobiliare Napoli: tempi sempre più lunghi per chiudere le trattative

Complessivamente, il numero delle compravendite immobiliari riscontrate a Napoli ha subito una contrazione pari a 7 punti percentuali, con un andamento pertanto ben più grave della media nazionale, che invece si attesta intorno alla quota dei 5,5 punti percentuali. Inoltre, il Listino evidenzia una contrazione dei numeri piuttosto omogenea, con flessione delle compravendite che ha riguardato anche le aree maggiormente di pregio, come Posillipo, dove il calo delle transazioni è stato pari a 4 punti percentuali. Passo indietro di 4,5 punti percentuali per il Vomero, mentre la grande area del centro storico è contraddistinta per una flessione tra i 4 e i 5 punti percentuali.

Stabilità delle operazioni concerne invece la zona dell’Arenella, quella di Napoli Est e quella di Napoli Nord, con l’eccezione per Secondigliano e San Pietro a Patierno, dove si registrano flessioni delle compravendite pari anche a 9 punti percentuali. Nella macro area di Napoli Ovest, sostanziale stabilità dei dati con l’eccezione di Soccavo, dove la flessione è stata pari a 4 punti percentuali.

A contraddistinguere la nuova evoluzione del mercato immobiliare napoletano vi è anche il dato sull’allungamento dei tempi di compravendita, balzati dai precedenti 6 mesi, agli attuali 10 mesi. “La città è ferma e anche nel settore delle locazioni si registra una flessione del 4%”- dichiara Clemente del Gaudio, presidente della Borsa Immobiliare – “Se continua così, nel 2015 sarà Torino la terza città d’Italia”. Sarà pertanto necessario che “siano avviati investimenti e si dia seguito ai piani urbanistici ambientali (Pua) che si aspettano da molto tempo” – conclude del Gaudio. Stando a quanto emerge da alcune osservazioni concomitanti, il rischio principale dell’evoluzione del mercato immobiliare napoletano è inoltre quello della prossima stagnazione, con una ripresa graduale che potrebbe a quel punto allungarsi in maniera fin troppo rilevante.

Ampliando l’osservazione, nemmeno la provincia sembra poter conferire elementi statistici positivi. A Capri i valori di mercato degli immobili abitativi cedono terreno con proporzioni in grado di giungere anche al 6%, mentre sulla penisola sorrentina i prezzi franano del 7,5%.

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GLC

Seconde case: poche settimane all'arrivo delle nuove stangate

I Comuni sono intenzionati a rincarare l'aliquota IMU sulle seconde case, sfruttando tutti i margini di discrezionalità che sono stati loro concessi dal regolamento applicativo licenziato dall'esecutivo Monti. Aliquota che potrebbe rivelarsi più che doppia di quella prevista per le prime case.

Il 2012 potrebbe essere ricordato in maniera molto negativa da parte dei proprietari delle seconde case. La motivazione principale risiede nella tanto discussa IMU, l'imposta municipale unica introdotta dall'esecutivo Monti in sostituzione della “vecchia” ICI, che si preannuncia poter costituire un aggravio monetario non indifferente per le seconde proprietà immobiliari abitative.

La colpa diretta di questo pregiudizio economico sulle tasche degli italiani rischia tuttavia di non essere riconducibile al governo centrale, quanto alle ragioni di mero bilancio da parte dei primi cittadini. Il regolamento applicativo dell'imposta municipale unica riconosce infatti ai Sindaci la possibilità di manovrare liberamente le aliquote per le prime e le seconde case, entro i margini prestabiliti nella normativa tecnica.

Di qui, la possibilità – a nostro giudizio, piuttosto prevedibile – che nelle prossime settimane, con l'avvicinarsi delle scadenze per l'approvazione dei budget, i Comuni possano portare in incremento le aliquote Imu sulle prime e, soprattutto, sulle seconde case. Un provvedimento che assumerà diverse connotazioni da municipalità a municipalità, ma che rischia di avere come comune denominatore il significativo incremento della pressione fiscale ai danni dei proprietari delle seconde case, siano esse sfitte, o meno. L'aliquota di base per le seconde case è infatti pari a 0,76 punti percentuali. Un'aliquota che risulta essere quasi il doppio di quella base per le prime case (0,4 punti percentuali) e che potrebbe essere portata al di sopra del punto percentuale nelle principali aree urbane d'Italia.

A conferma di ciò, basti osservare le indiscrezioni (ben più, tuttavia, di qualche sporadico rumor) provenienti da Roma, dove il sindaco Alemanno ha già ribadito come “sulla seconda casa l'Imu aumenterà dello 0,3%”, con riconduzione a quota 1,06 punti percentuali (il massimo consentito dai margini di autonomia previsti dal governo). Incrementi previsti anche a Milano – sebbene non vi siano ancora conferme sostanziali sull'entità dell'apprezzamento – e a Firenze, dove l'IMU potrebbe essere portata a 0,99 punti percentuali per le seconde case oggetto di locazione, e a 1,06 punti percentuali per quanto invece concerne le seconde case sfitte. A Venezia l'amministrazione comunale è invece intenzionata a portare l'aliquota sulle seconde case in rialzo di almeno 10 basis points, mentre a Genova il Comune valuterebbe di portare all'aliquota massima (1,06%) l'IMU sulle seconde case, come d'altronde in corso di effettuazione a Bologna.

L'intenzione omogenea dei primi cittadini d'Italia sembra pertanto esser quella di evitare potenziali ritocchi sull'aliquota sulla prima casa (in pochi casi questa pare poter esser incrementata oltre i 0,5 punti percentuali), controbilanciando il minor gettito previsto con l'applicazione di un'aliquota molto più cara per quanto concerne le seconde case.

Per aver conferma di ciò, tuttavia, occorrerà attendere il mese di giugno, termine ordinario ultimo per poter approvare i bilanci comunali, che ingloberanno le previsioni di incremento sulle aliquote IMU.

Imu meno cara dell'Ici

Secondo le rilevazioni della Cgia di Mestre, nella maggior parte dei Comuni capoluogo il pagamento dell'Imu sarà più leggero di quello dell'Ici. Risparmi che si fanno superiori ai 100 euro in caso di famiglie con figli a carico, mentre divengono più contenuti per le abitazioni abitate da famiglie senza prole.

A dispetto di quanto apparentemente ritenuto, l'Imu potrebbe costituire un significativo risparmio del carico fiscale rispetto a quanto avveniva nel sistema della “vecchia” Ici. A dirlo è una recente osservazione condotta dalla Cgia di Mestre, che ha confrontato quanto si pagherà con l'Imu nel 2012, con quanto si era pagato con l'Ici nel 2007, in un raffronto che tiene conto delle aliquote e delle detrazioni di allora e di adesso, e ipotizzando che i sindaci siano propensi ad applicare l'aliquota ordinaria del 4 per mille.

Proprio quest'ultima caratteristica sembra essere particolarmente aleatoria per la validità della stima. Entro giugno, infatti, i Comuni potranno apportare modifiche all'aliquota ordinaria Imu, conducendo in probabile apprezzamento la pressione dell'imposta municipale. Riteniamo pertanto difficile che le conclusioni cui è giunto il report in questione possano confermarsi anche nel terzo trimestre dell'anno.

Ad ogni modo, è per il momento possibile compiere un'analisi statistica di quanto prodotto dalla Cgia di Mestre, partendo dalle abitazioni con famiglia senza figli a carico. Stando a quanto affermato dal centro studi, solamente in otto comuni capoluogo, e solo nel caso di un solo figlio a carico, l'importo previsto dall'imposta municipale unica supererà l'importo precedentemente corrisposto con l'Ici: le famiglie “sfortunate”, da Venezia a Bari, passando per Lecce e Roma, subiranno un rincaro che sarà comunque limitato entro i 30 euro.

Di contro, non mancano i nuclei familiari che guadagneranno (e parecchio) dal passaggio dall'Ici all'Imu. È il caso di Savona, dove il risparmio sarà pari a 184 euro con un figlio a carico, 234 euro con due, 284 euro con tre e addirittura 334 euro con quattro. A Varese e Taranto, i risparmi partono comunque dai 150 euro in su.

Nell'ipotesi di abitazioni di proprietari senza figli a carico, registrati risparmi sul pagamento dell'Imu rispetto all'Ici nel 68% deli capoluoghi. La motivazione di questo restringimento di convenienza rispetto alla situazione inversa (le famiglie con figli a carico) è relativa al sistema di detrazioni vigente sull'Imu. Ad ogni modo, è ancora a Savona a garantire il massimo risparmio, con 134 euro, seguita da Taranto con 133 ,Varese con 110 e Enna con 108. Nei 33 Comuni capoluogo dove invece ci saranno aumenti rispetto a quanto si pagava con l'Ici, gli incrementi maggiormente significativi saranno a Bari (80 euro), Roma (71 euro), Lecce (72 euro), Venezia (78 euro).

Complessivamente, dalla Cgia evidenziano che l'Imu è ribadita più cara dell'Ici solo se la rendita catastale supera i 620 euro.

Prezzi case, Italia 32mo miglior mercato del mondo

Secondo Knight Frank l'Italia è il 32mo Paese del mondo per quanto concerne il ritmo di crescita dei prezzi delle case nel 2011, grazie a una prestazione di contrazione dei valori abitativi pari a -2,3%. E per il 2012?

Anche se sul nostro sito ci occupiamo in maniera pressochè esclusiva di comprendere quanto accade all'interno dei confini nazionali sul fronte del mattone e del credito, non nuoce comprendere in che modo la performance (negativa) dell'immobiliare abitativo italiano sia contestualizzata su scala internazionale.

In merito, di particolare interesse sembra essere l'osservazione effettuata dalla società di consulenza e di intermediazione Knight Frank, che nel suo ultimo bollettino statistico ha aggiornato i valori del suo Global House Price Index, elevando l'Italia al 32mo posto del globo in quanto a prestazione di crescita (o decrescita) dei valori commerciali delle proprietà immobiliari ad uso abitativo.

Stando a quanto affermato dall'indice KF, infatti, tra la fine del 2010 e la fine del 2010 i prezzi delle case sono calati di 2,3 punti percentuali, in linea con una contrazione di 1,4 punti percentuali nell'ultimo semestre, e di 0,7 punti percentuali nell'ultimo trimestre. Considerando che solamente 27 mercati immobiliari al mondo hanno conseguito una performance positiva, ne deriva che il mercato italiano è uno di quelli con la decrescita meno significativa, dietro alle spalle di quella finlandese (- 0,4 punti percentuali su base annua), israeliana (- 1,2%), ungherese (- 1,4%) e cinese (- 2,1%, pur riferita ai soli mercati immobiliari di Beijing e Shanghai).

Per quanto concerne il vecchio Continente, l'Italia si colloca pertanto nella macro area territoriale che ha chiuso (anche) il 2011 con un segno negativo, in compagnia delle già ricordate Finlandia e Ungheria, e poco meglio della Repubblica Slovacca (- 2,7%). Come era lecito attendersi, il mercato immobiliare europeo maggiormente in crisi è quello irlandese, che ha ceduto 16,7 punti percentuali nella media dei prezzi abitativi durante il corso dell'ultimo anno.

Nessuna sorpresa nemmeno in cima alla lista di mercati immobiliari con il miglior ritmo di sviluppo, dove il Brasile la fa da padrona con un apprezzamento medio dei prezzi delle case pari a ben 26,3 punti percentuali (dato basato sull'evoluzione dei prezzi della domanda): un incremento così imponente dei prezzi abitativi, che ha fatto storcere il naso a ben più di qualche operatore, timoroso che nel Paese sudamericano si stia sviluppando una pericolosa bolla speculativa (similare a quella formatasi in Cina, poi sgonfiatasi a colpi di provvedimenti governativi).

Alle spalle delle performance brasiliane vi sono invece quelle di Estonia, Hong Kong, India e Slovenia (rispettivamente pari a 12,3%, 11,3%, 11,1% e 10,1%).

Tornando al mercato nostrano, le previsioni più attendibili punterebbero a una stabilizzazione dei prezzi delle proprietà abitative. Un obiettivo non certo facile da raggiungere, almeno stando a considerare gli ultimi dati evolutivi in materia, già capaci di prolungare il deprezzamento del mattone abitativo 2011.

Immobili fantasma: quanti sono, e quanto renderanno al Fisco

 L’Agenzia delle Entrate commenta in maniera soddisfatta il risultato della lotta all’emersione degli “immobili fantasma”. Indagate oltre 2,228 milioni di particelle catastali, per un introito maggiore ai fini IMU di circa 356 milioni di euro, che divengono 472 milioni sommando il contributo positivo delle imposte sui redditi e di registro.

Di questi 2,228 milioni di unità, ad ogni modo, le unità immobiliari fantasma già effettivamente riscontrate sono state oltre il milione entro il 30 aprile 2011, per lo più grazie all’atteggiamento volontario dei contribuenti che hanno deciso di collaborare con i tecnici dell’Agenzia, regolarizzando spontaneamente la propria posizione. Dal mese di maggio alla fine del 2011, invece, l’Agenzia ha avviato un processo di attribuzione della rendita presunta sulle rimanenti particelle, mediante individuazione d’ufficio della destinazione d’uso, integrata con altri parametri estimali.

Complessivamente, la rendita derivante dalle unità immobiliari di cui sopra è stata pari a oltre 817 milioni di euro, per un maggiore gettito IMU di circa 356 milioni di euro, cui occorre sommare un contributo positivo di 110 milioni di euro per quanto concerne le imposte sui redditi, e di 6 milioni di euro per l’imposta di registro sulle locazioni: in totale, circa 472 milioni di euro, che contribuiranno a ingrossare il gettito erariale e locale.

Soddisfatto il direttore dell’Agenzia del Territorio, Gabriella Alemanno, che ricorda come “gli straordinari risultati raggiunti nell'attività di regolarizzazione degli immobili non dichiarati al Catasto sono stati resi possibili per effetto di soluzioni organizzative e tecnologie innovative mai utilizzate precedentemente, nonché grazie al grande impegno profuso da tutto il personale dell'Agenzia che, pur assicurando il raggiungimento di tutti gli obiettivi concordati con il Ministero dell'Economia e delle Finanze, ha portato a termine, in tutto il territorio nazionale, una nuova e capillare attività di recupero fiscale nel settore immobiliare”.

Grazie agli sforzi compiuti dalle Agenzie, è stata “migliorata sensibilmente la qualità delle informazioni utili ad indirizzare in modo sempre più efficiente e mirato sul territorio l’azione di contrasto all’evasione ed elusione fiscale” – ricorda invece Fabrizia Lapecorella, Direttore Generale delle Finanze, aggiungendo che “in questa prospettiva i risultati raggiunti costituiscono anche un passo importante nella direzione di potenziare la sinergia tra amministrazioni centrali e locali nell'attività di accertamento dei tributi”.

L’operato delle Agenzie proseguirà anche nel 2012. Chi volesse verificare la correttezza e la congruità catastale dei propri fabbricati, può farlo rivolgendosi all’Agenzia competente per territorio.

Borsino Immobiliare: poche sorprese in un 2011 di difficoltà

Venezia, Roma e Milano si confermano le città più care d'Italia sul mercato immobiliare. Ma il Borsino Immobiliare di Confedilizia punta soprattutto ad analizzare gli effetti delle misure del secondo semestre 2011 su compravendite e contratti di locazione, in significativa diminuzione.

A conferma della sua periodicità semestrale, Confedilizia ha pubblicato gli ultimi risultati dedotti dal suo osservatorio sul mercato immobiliare italiano. Dati che chiudono, di fatto, un 2011 di estrema difficoltà per il comparto, confluiti all'interno del report “Un anno di quotazioni del Borsino Immobiliare”, ora raccolto in una pubblicazione presto disponibile presso la stessa Confederazione.

Per quanto concerne la fine del 2011, il Borsino – che rileva le variazioni dei valori commerciali delle proprietà immobiliari in 105 capoluoghi italiani – ha riprodotto una fotografia piuttosto impietosa del real estate nazionale, con una particolare delusione per quanto concerne il trend assunto dalle locazioni.

Più nel dettaglio, il Borsino ha confermato il “podio” immobiliare per quanto riguarda l'evoluzione dei valori massimi immobiliari delle proprietà ad uso abitativo: i prezzi più elevati per le zone centrali si trovano ancora a Venezia, dove la media dei valori massimi a nuovo o in ristrutturazione si aggira intorno ai 9.300 euro al metro quadro, ben oltre i limiti massimi di Roma (con 8.940 euro al metro quadro) o Milano (con 7.800 euro al metro quadro).

Il “podio” subisce poche variazioni quando dalle zone centrali ci si sposta nelle zone semicentrali e in quelle periferiche. Nelle prime, infatti, a fronte della leadership di Venezia (con valori medi pari a 6.290 euro al metro quadro), vi è un'alternanza degli altri due gradini tra Roma e Milano, con la seconda che presenta valori commerciali medi pari a 5.250 euro al metro quadro, e la prima che si ferma a quota 5.040 euro al metro quadro.

Nelle aree più periferiche, invece, l'area metropolitana più cara d'Italia è la Capitale, con valori commerciali medi pari a 4.030 euro al metro quadro, davanti a Venezia con 3.960 euro al metro quadro e Milano, con 3.450 euro al metro quadro.

Per quanto concerne invece i valori medi massimi per macro zone d'Italia, il Nord si conferma quale area più onerosa con valori di 3.397 euro al metro quadro, dinanzi al Centro con 3.250 euro al metro quadro, e al Sud e alle Isole con 2.351 euro al metro quadro. I valori medi minimi ribadiscono invece l'onerosità record del Centro, con 1.070 euro al metro quadro, seguita dal Nord con 1.018 euro al metro qaudro e al Sud e alle Isole con 782 euro al metro quadro.

Da Confedilizia giungono infine brutte notizie per quanto riguarda l'andamento delle locazioni, con contratti (sia a canone libero che calmierato) in sensibile diminuzione. Una conseguenza della crisi congiunturale, e dell'introduzione dell'imposta patrimoniale prima e della revisione delle imposte municipali sugli immobili poi.

Aste immobiliari in crescita del 15%

Crescono in doppia cifra le aste immobiliari. Eppure, la percentuale di aggiudicazione rimane al di sotto del terzo del totale delle iniziative giudiziarie. La crisi di liquidità e le sofferenze bancarie influenzano in maniera decisiva il trend del settore.

Le aste immobiliari italiane crescono con una stabile doppia cifra, sebbene le vendite attuate effettivamente siano rimaste sostanzialmente invariate rispetto alla base di confronto. Dando uno sguardo alle statistiche diramate dal ministero della Giustizia, emerge un quadro piuttosto preoccupante dei mutuatari italiani, con un incremento delle sofferenze bancarie che continua ad alimentare le aste giudiziarie di beni immobili. Eppure, nonostante l’incremento delle aste immobiliari, la quota di quelle che non giungono a buon esito rimane ancora troppo elevata.

Più nel dettaglio, il ministero della Giustizia sostiene che ogni mese verrebbe dato seguito a oltre 3.300 aste giudiziarie, con un incremento di procedimenti esecutivi pari al 13% dal 2008 alla prima metà del 2011 (ultimo periodo al quale è possibile trarre una considerazione puntuale da parte del ministero), con pignoramenti 2011 balzati a quota 44 mila unità, il 18% in più rispetto al precedente esercizio.

A ben confrontare i dati 2011 con i precedenti paragoni di riferimento, emerge un aumento corposo delle aste immobiliari, che nel 2010 macinavano terreno con un ritmo pari a 2.800 al mese. Complici le difficoltà economico finanziarie dei mutuatari, l’incremento di incagli e sofferenze bancarie e, da ultimo, il desiderio delle banche di velocizzare le operazioni di vendita all’asta dei beni ipotecati per poter rimpolpare i propri conti, nel primo semestre dell’anno scorso le aste sono cresciute improvvisamente del 15%. Un apprezzamento che tuttavia non è corrisposto a un miglioramento del rapporto tra le vendite attuate e quelle disposte, soffermatosi intorno al 32,5% (più o meno, quanto rilevato anche nel triennio 2008 – 2010).

Come già anticipato, la determinante principale dei risultati di cui sopra è fondamentalmente attribuibile all’evoluzione delle difficoltà creditizie, con il numero di crediti bancari in sofferenza che è schizzato a quota 113 miliardi di euro (nel 2008 erano pari a 41 miliardi di euro). Piuttosto simbolica anche la determinante che impedisce al rapporto tra vendite attuate e disposte di ricollocarsi su percentuali meno sobrie: la crisi di liquidità si fa sentire anche sui portafogli degli operatori specializzati che partecipano ai procedimenti giudiziari. Di conseguenza, mentre nel 2007 erano sufficienti 1,6 aste per poter aggiudicare un bene, oggi sono necessari almeno 2 provvedimenti per poter dar seguito alla vendita, con un ribasso medio per aggiudicazione pari al 39%, in incremento dell’11% rispetto a quattro anni fa.