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Comprare casa all'estero: perchè potrebbe non esser così conveniente

 Nel corso degli ultimi anni i prezzi delle case di alcuni mercati internazionali sono drasticamente precipitati, con riduzioni che hanno superato ampiamente la doppia cifra. In Europa, basti verificare le condizioni dei mercati abitativi di Grecia, Spagna e Irlanda, o ancora - al di là dei confini del vecchio Continente - analizzare quanto stia accadendo in Paesi che hanno vissuto il temuto scoppio della bolla speculativa di settore (alcune macro aree orientali, e non solo).

Eppure, nonostante le quotazioni degli immobili esteri sembrano poter fungere da leva motrice per la realizzazione di operazioni di acquisto e di investimento, non tutti gli elementi appaiono convergere nei confronti della convenienza della conclusione di compravendite di case all'estero. Ecco tre punti sui quali val la pena spendere qualche riflessione.

Informarsi sulla legislazione vigente nel mercato estero.

La prima analisi che occorre effettuare quando si sceglie di comprare casa all'estero è relativa all'osservazione del materiale normativo vigente nel mercato di destinazione del nostro investimento. Pertanto, diviene necessario cercare di comprendere - mediante l'ausilio di un broker abilitato, ed esperto nel comparto - quali siano le regole che i compratori esteri devono rispettare, e quali sono gli eventuali limiti (o, perchè no, i vantaggi) dei quali bisogna tenere conto in sede di valutazione.

Richiedere un mutuo per acquistare una casa all'estero.

La seconda analisi che occorre effettuare è meramente finanziaria. Se infatti non abbiamo la liquidità necessaria per comprare in contanti l'immobile estero, occorrerà rivolgersi a una banca che potrebbe supportare la nostra transazione. In tale ambito, potrebbero sorgere due diverse tipologie di criticità:

A) Mutuo con una banca estera: per un italiano non è facile ottenere un finanziamento immobiliare da una banca estera, pur con la prestazione di una garanzia di natura reale (cioè, con iscrizione di una ipoteca sull'immobile, in favore dell'istituto di credito finanziatore). In questo caso le barriere sono molteplici, e non sempre facilmente aggirabili: basti considerare la necessità di fare i conti con la necessità di tradurre tutta la documentazione contrattuale, oltre alle diverse basi normative, consuetudini e prassi contrattuali in vigore nel Paese di destinazione.

B) Mutuo con una banca italiana: se la richiesta di un mutuo con una banca estera non è affar semplice, lo stesso si può comunque dire nei confronti del finanziamento richiesto a una banca italiana, visto e considerato che gli istituti di credito nostrani non concedono mutui per acquisti di case all'estero con garanzia ipotecaria sugli stessi beni non presenti sul territorio italiano. Ne consegue che la richiesta di un finanziamento a supporto dell'operazione immobiliare dovrà assumere altre forme tecniche, come per esempio quella del mutuo per liquidità, chirografario (cioè, senza garanzia reale) o ipotecario (con garanzia ipotecaria iscritta, tuttavia, su altro immobile, presente sul territorio tricolore).

Si tenga inoltre conto che, in via prudenziale, il loan-to-value per tali operazione non è quello "ordinario" dell'80 per cento, ma si aggira su proporzioni ben inferiori, come il 40 - 60%.

Pagamento di imposte immobiliari.

Infine, sottolineiamo un terzo punto di grande attenzione, rappresentato dall'aspetto fiscale. Chi compra casa all'estero deve infatti tenere conto di dover sopportare il pagamento di imposte di natura patrimoniale, rappresentate - nella fattispecie - dall'Ivie, una tassa simile alla più nota Iimu, con un'aliquota dello 0,76%. Per calcolare l'imposta, si assumerà come base di riferimento il valore catastale o, se non disponibile (poichè in alcune legislazioni non esiste una struttura similare al Catasto), il prezzo di acquisto dell'immobile o il prezzo di mercato del bene.

Tre determinanti, quelle di cui sopra, che rischiano di pregiudicare la convenienza di un'operazione immobiliare estera, e che pongono l'impiego nel mattone non italiano in una posizione di nuova debolezza rispetto ad altre alternative più liquide.

Cresce l’interesse per le case all’estero

La crisi economico finanziaria del mercato locale sta cercando di spingere gli italiani ad acquistare casa all’estero. Tra i mercati più gettonati vi è il Brasile e la Thailandia e, all’interno dei confini continentali, Repubblica Ceca e Ungheria. Una tendenza in rapida crescita, che potrebbe consolidarsi anche nei prossimi trimestri.

Gli italiani che vogliono comprare la casa all’estero sono in decisa crescita, nonostante le difficoltà economiche internazionali. Stando ai dati forniti dal portale immobiliare.it, infatti, nel corso dei primi sei mesi del 2012 le ricerche di immobili situati in altri Stati sarebbero cresciute del 9 per cento rispetto allo stesso periodo di due anni prima. Un numero certamente non irrilevante, visto e considerato che, complessivamente, il real estate tricolore è in una forte fase di sofferenza.

Stando alle considerazioni formulate all’interno dell’analisi, le motivazioni principali che spingono un privato a comprare casa all’estero sarebbero tre. In testa, la volontà di mettere a reddito i propri appartamenti, ponendoli in locazione o puntando a rivenderli nel breve medio termine dopo una rivalutazione di mercato giudicata soddisfacente (risposta formulata nel 57% dei casi); a seguire motivi personali legati al trasferimento in altra nazione (22%) e infine l’acquisto di una casa per le vacanze (21%).

Per quanto concerne le destinazioni preferite, escludendo i trasferimenti “obbligati” per lavoro o altre esigenze personali, le località più gettonate sembrano essere quelle emergenti (come Brasile, Thailandia, Repubblica Ceca, Ungheria o altri mercati dove l’immobiliare è in forte fase di incremento), e in parte i mercati più maturi, come quelli di Inghilterra (in particolar modo, Londra), Germania e Francia (più le zone costiere che Parigi, dove il boom immobiliare sembra esser rallentato in maniera vistoso). Un altro filone di investitori sceglie invece di puntare sui mercati maggiormente in difficoltà, come Dubai, nella convinzione che il locale real estate possa subire una rapida inversione di tendenza e, intanto, poter conseguire importanti “sconti”. Nella scelta della destinazione preferita rileva anche la possibilità di aver comodo accesso alla proprietà (es. voli low cost) o il sistema fiscale.

"Berlino, Londra, New York sono città dove il valore dell'immobile è assicurato. Il forte interesse nei confronti del Brasile" - afferma Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it - "risponde, invece, ad una diversa percezione: è visto come un Paese dalle grandi opportunità, in cui è possibile comprare immobili nuovi (sia nelle metropoli che in località turistiche), e persino terreni, a prezzi molto bassi rispetto ai nostri standard. Il costo medio dell'immobile cercato è di 90.000 euro, sufficienti a compiere un acquisto di buon livello".

Affari immobiliari: dove comprare la casa è una vera opportunità di guadagno

Se nonostante le difficoltà congiunturali siete convinti che il mattone sia la vera scelta preferenziale di investimento per il vostro portafoglio, date un’occhiata a questo breve approfondimento, alla ricerca delle località dove – c’è da scommetterci – impiegare risorse nel settore abitativo potrebbe rivelarsi una scelta estremamente conveniente.

Anche se la crisi economico finanziaria imperversa all’interno dei nostri confini (e non solo), la possibilità di poter condurre interessanti e redditizie transazioni immobiliari non è certo remota. A ricordarcelo, negli scorsi giorni, è stato un approfondimento condotto dal settimanale Panorama, che riportando le considerazioni degli indici sugli investimenti immobiliari elaborati da Standard & Poor’s Case – Shiller, ha tracciato le linee geografiche delle migliori destinazioni dei nostri impieghi nel mattone, portando in emersione delle località davvero insospettabili.

Contrariamente a quanto si possa ritenere, le più ghiotte opportunità di investimento negli Stati Uniti non si trovano né a New York né a Miami, ma in aree urbane sicuramente più sconosciute e di dimensioni significativamente più ridotte. È il caso della “leader” di questa particolare classifica, Medford, cittadina dell’Oregon nota soprattutto per i suoi prodotti agricoli. Qui i prezzi sono calati di quasi il 40% negli ultimi cinque anni, e secondo le analisi compiute dagli osservatori americani, è probabile che possano rimbalzare di almeno il 12% nel prossimo lustro.

Al secondo posto dello strano podio vi è invece Winter Haven, in Florida, a non troppa distanza dal parco di divertimenti Legoland e, soprattutto, da alcune delle più belle spiagge a stelle e strisce. Nel “rifugio d’inverno” il costo degli immobili è calato del 55,7% in cinque anni, e dovrebbe crescere di almeno il 10% nel 2017. A seguire la più nota Daytona Beach, sempre in Florida, i cui prezzi delle case sono calati del 54,8%, con attese del 10% in un quinquennio.

Se invece non vogliamo varcare l’Oceano Atlantico, e desideriamo invece rimanere all’interno del recinto del vecchio Continente, l’imbarazzo della scelta sembra prevalere. A ricordarcelo è lo stesso settimanale, che tuttavia cita come riferimento l’analisi interna di Scenari Immobiliari, secondo cui a Dublino i prezzi delle case sono calati del 20% in tre anni, evidenziando ottimi margini di recupero. Ancora più vicine sono le opportunità immobiliari di Barcellona, dove il costo di un appartamento è calato anche del 30% negli ultimi quattro anni e dove - a meno che non scoppi definitivamente la bolla immobiliare - potrebbero esservi interessanti spazi per inversioni di tendenza.

Certo è che, nonostante la convenienza relativa, in termini assoluti gli investimenti immobiliari a Dublino e Barcellona sono ancora particolarmente esosi: nella città irlandese il prezzo di un appartamento oscilla tra i 4 e i 5 mila euro al metro quadro; a Barcellona ne bastano tra i 3 e i 4 mila.

Immobili all’estero: chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sul pagamento Ivie

L’Agenzia delle Entrate pubblica la circolare 28/E, con le ultime spiegazioni interpretative sul pagamento dell’Ivie e sulle modalità di calcolo sul valore catastale. Una nota che pone fine agli ultimi dubbi sulla patrimoniale sugli immobili esteri, a pochi giorni di distanza dalla scadenza del 9 luglio 2012, utile per il versamento dell’imposta.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare 28/E con tutti i dettagli sui pagamenti dell’Ivie e sulle modalità di calcolo sul valore catastale. Una circolare che fornisce in maniera univoca tutte le istruzioni per il calcolo della nuova imposta patrimoniale sugli immobili esteri, che le persone fisiche hanno l’obbligo di versare entro il prossimo 9 luglio 2012.

Per quanto riguarda l’ambito soggettivo, la circolare ricorda come siano soggetti passivi dell’imposta “il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo; il titolare del diritto reale di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi (e non il titolare della nuda proprietà); il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali; il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. Il locatario è soggetto passivo a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto”.

Per la base imponibile IVIE, la circolare afferma come il valore dell’immobile sia costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti da cui risulta il costo complessivamente sostenuto per l’acquisto dei diritti reali diversi dalla proprietà. “Qualora la valorizzazione dei diritti reali diversi dalla proprietà (ad esempio, l’usufrutto) non sia rilevabile da un contratto, essa si assume secondo i criteri dettati dalla legislazione del Paese in cui l’immobile è situato” – prosegue la circolare – “Nel caso in cui l’immobile sia stato costruito, si fa riferimento al costo di costruzione sostenuto dal proprietario e risultante dalla relativa documentazione. In mancanza di tali valori o in mancanza della relativa documentazione si assume il valore di mercato rilevabile al termine di ciascun anno solare nel luogo in cui è situato l’immobile. Qualora l’immobile non sia più posseduto alla data del 31 dicembre dell’anno si deve fare riferimento al valore dell’immobile rilevato al termine del periodo di detenzione. Tale valore può essere desunto in base alla media dei valori risultanti dai listini elaborati da organismi, enti o società operanti nel settore immobiliare locale”.

In termini meno dilungativi, si può affermare che per gli immobili situati negli Stati non UE (e diversi da Islanda e Norvegia), l’imposta vada applicata al costo risultante dall’atto di acquisto, o dai contratti stipulati per acquisire i diritti reali. Per gli immobili costituiti dal contribuente, si fa riferimento al costo di costruzione risultante dalla relativa documentazione e, in assenza di costo documentato, il valore di mercato (desunto in base alla media dei valori risultanti dai listini elaborati da organismi, enti o società immobiliari).

I problemi più significativi saranno invece relativi ai fabbricati posti in Stati UE o in Norvegia o Islanda, per i quali la legge prevede come criterio prioritario il valore catastale assunto ai fini delle imposte patrimoniali o reddituali del Paese estero. Nel caso di coesistenza del valore catastale per imposte patrimoniali, e quello per le imposte sul reddito, dovrà prevalere il primo dei due.

Infine, la circolare ricorda come l’imposta non sia dovuta se l’importo non supera complessivamente i 200 euro e, pertanto, gli immobili non siano titolari di una base imponibile eccedente i 26.381 euro.

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Comprare casa all’estero? Sta diventando sempre di più la nuova frontiera dell’investimento immobiliare.

E’ sempre il momento di comprare casa, basta sapere dove. In questi ultimi anni si è diffuso sempre di più l’investimento all’estero che spesso permette impegno di capitali minori a parità di soluzioni in Italia.

Bologna, 18 luglio 2011 – LivelloCasa ha fatto una chiaccherata amichevole con Massimo Rosini, imprenditore italiano che dopo accurate analisi socio-economiche sullo Stato Brasiliano nel 2010 ha dato vita al portale immobiliare Todo Brasil Imobiliaria.

Noi di LivelloCasa abbiamo sempre pensato che l’investimento immobiliare estero rappresenti una grande opportunità per chi crede nel mattone.

Il mercato immobiliare oggi è diventato internazionale anche per i piccoli investitori, offrendo la possibilità di acquistare immobili all’estero con un capitale relativamente esiguo per un immobile (50 mila euro) con formule di affitto garantito gestito da società specializzate. In tali operazioni è vivamente sconsigliato il “fai da te”.

Motivo per cui abbiamo anche creato un’apposita sezione “ESTERO” sul nostro portale.
Nel nostro percorso abbiamo incontrato Massimo Rosini, ideatore del progetto Todo Brasil Imobiliaria, vi riportiamo i contenuti del nostro aperitivo “immobiliare”.

– Massimo, quando e perché hai pensato ad un portale immobiliare totalmente brasiliano?

“Ci pensavo da un po’ di anni, e nel 2010 Todo Brasil Imobiliaria è nato dopo un’attenta analisi socio-economica del Brasile. In particolare possiamo sintetizzare quest’analisi concentrandoci su 2 fattori: sviluppo demografico, domanda immobiliare. Ricorda un po’ la situazione che si è creata da noi in Italia negli anni ’60 che ha portato al miracolo economico”

– Ma per convincere un investitore straniero, immagino servano anche altri argomenti.

“Infatti, ce ne sono tanti e tutti convincenti. Il Brasile è la prima potenza economica del Sudamerica ma soprattutto è l’ottava economia mondiale. E’ un Paese ricco di materie prime, quindi autosufficiente, ma l’aspetto che più mi tranquillizza è la sua stabilità economica rispetto ad altre “mete” di investimento estero.
Il Brasile è politicamente stabile, senza nessun conflitto etnico e tanto meno religioso che possa destabilizzare l’attuale situazione pacifica del Paese. Tutti gli economisti indicano il Brasile come punto di riferimento nel mondo per qualsiasi investimento sia in ambito immobiliare che commerciale. E’ anche culturalmente aperto agli investimenti da parte di imprese e cittadini stranieri.”

– Quali vantaggi può ottenere oggi un italiano che decide di investire in Brasile?

“Va sottolineato innanzitutto la facilità e sicurezza per l’acquisto di qualsiasi bene immobiliare avvalendosi però sempre di persone o imprese quali agenti e agenzie immobiliari regolarmente iscritte all’albo regionale di categoria che in Brasile è il CRECI.

Il mercato immobiliare Brasiliano, gode in media di rivalutazioni fra il 10-15 % all’anno ai quali aggiungere le alte rendite da locazione.

E non dimentichiamo che nei prossimi 5 anni il Paese vivrà 2 eventi mondiali che  aumenteranno il valore di ogni singolo investimento. 2014 è l’anno dei  Mondiali di calcio,  dopo soli 2 anni ci saranno le Olimpiadi 2016. Questi eventi sportivi favoriranno in particolar modo il settore immobiliare dove arriveranno moltissimi investimenti anche stranieri per la realizzazione di infrastrutture turistiche alberghiere che dovranno ospitare tutti coloro che  arriveranno da tutto il mondo  per seguire  questi due eventi sportivi .”

– Il Brasile è un territorio molto vasto, ci sono zone particolari su cui “scommettere”?

"Tutte le regioni brasiliane sono interessanti per fare investimenti immobiliari ma in particolar modo, per noi europei, le regioni del nordest, con i loro paesaggi paradisiaci tropicali dove le temperature non scendono mai sotto i 22° per tutto l’intero anno e le loro spiagge incontaminate per chilometri e chilometri. In queste regioni gli investimenti più importanti e redditizi sono i lançamento “ immobili venduti su progetto “, i terreni edificabili dato il loro basso costo, le ville quasi tutte con piscina e in vicinanza del mare, gli appartamenti in contesti di lusso sul litorale o in zone di alto pregio. Non da meno sono gli investimenti in edifici commerciali tipo hotel, resort, pousada, ristoranti, fabbriche, o  terreni industriali, fazendas.
Le regioni del sud e sud-est sono quelle economicamente parlando le più importanti,  il motore di tutto il Brasile, dove sono concentrati i grandi capitali, dove c’è Business. Queste regioni sono Rio de Janeiro, San Paolo, Espirito Santo, Minas Gerais per il sud-est e Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul per il sud. In forte crescita economica la regione dell’Amazzonia, il polmone del mondo, con la città di Manaus. Qui si possono fare grandi investimenti in tutti i campi sia immobiliari che commerciali. Alte rivalutazioni sugli immobili e terreni che vanno oltre il 12 % all’anno. La piccola regione autonoma del Distretto Federale con la città di Brasilia che è anche la capitale del Brasile e sede del governo centrale.”

– Qual è il ruolo di Todo Brasil Imobiliaria in questo scenario?

“Ha deciso  di creare un portale internazionale  tradotto in sei lingue per dare il massimo della visibilità a tutte quelle imprese che operano nel settore immobiliare brasiliano “ agenti immobiliari, agenzie immobiliari, costruttori ” e di far conoscere le proprie proposte immobiliari “ vendita e affitto,  residenziali, turistiche e commerciali,  la vendita di terreni, rurali, edificabili e industriali “ in  tutto il mondo.

Chiunque può valutare ed entrare in contatto con operatori professionali per cavalcare il prossimo miracolo economico Brasiliano. Con investimenti di 50 mila euro, si può veramente disporre di soluzioni immobiliari da sogno. Ma le parole servono a poco, l’invito è di provare a vistare Todo Brasil Imobiliaria e toccare con mano quali possono essere i vantaggi” 

– Grazie Massimo, credo che queste informazioni siano molto utili. A volte abbiamo il “freno a mano tirato” verso certe opportunità perché la paura dell’incognita di cosa ci sia al di là ci blocca. Sapere che i rischi di un investimento  (che ricordiamo ci sono ovunque, anche in Italia!) sono ridotti al minimo è veramente una grande spinta.
In bocca al lupo!

“Grazie, vi aspetto su Todo Brasil Immobiliaria”