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Preliminari di acquisto: novità dalla Cassazione
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Agenzie Immobiliari
Mercoledì 01 Febbraio 2012 16:41

Preliminari di acquisto: novità dalla Cassazione

 



L'agente immobiliare è obbligato a conservare i preliminari d'acquisto al fine di poter permettere una idonea ricostruzione del giro d'affari e del reddito. Lo afferma una sentenza della Cassazione, che ribalta l'opinione del Giudice dell'udienza preliminare.


preliminari acquisto immobiliareLa Corte di Cassazione, con sentenza 1377/2012, è intervenuta sul tema dei preliminari di acquisto e degli obblighi in carico all'agente immobiliare. Stando alla Suprema Corte, infatti, l'agente immobiliare ha l'obbligo di conservare i preliminari di acquisto (o i compromessi) all'interno della documentazione contabile di competenza, per permettere all'Agenzia delle Entrate di poter effettuare gli eventuali accertamenti fiscali. È d'altronde sul prezzo finale che l'agente immobiliare calcola la propria provvigione e, pertanto, il costo deducibile per il cliente che ha pagato la provvigione stessa.

L'obbligo sancito dalla Corte di Cassazione è di primaria importanza: coloro che infatti non provvedono alla conservazione idonea dei preliminari di acquisto tra i documenti contabili, rischiano di macchiarsi di un reato riconducibile alla fattispecie di “occultamento o distruzione di documenti contabili”, e conseguente potenziale evasione di imposta sui redditi o sul valore aggiunto, che viene attualmente punita con sanzione amministrativa a penale dal d. lgs. 7/2000, art. 10.

A una prima lettura, la pronuncia della Suprema Corte potrebbe non apparire rivoluzionaria. Tuttavia, gli esperti e gli analisti di settore attendevano con attenzione la pronuncia interpretativa della Cassazione, considerato che il giudice dell'udienza preliminare aveva invece dichiarato il non luogo a procedere nei confronti dell'agente al quale era imputato il reato di occultamento dell'operazione di compravendita immobiliare. Secondo il giudice dell'udienza preliminare, infatti, il preliminare non può rientrare nell'elencazione tassativa dei documenti di cui è obbligatoria la conservazione prevista dall'art. 2214 c.c.

La Cassazione ha invece rovesciato l'interpretazione del Gup, affermando che il richiamato art. 22 al comma 2 del dpr 600/1973 (che riproduce quanto previsto a sua volta dal già ricordato art. 2214 c.c.) “nell'individuare i tempi di conservazione delle scritture contabili si riferisce anche a quelle obbligatorie ai sensi dello stesso Dpr, di altre leggi tributarie, del codice civile o di leggi speciali, cosicchè può ritenersi effettuato anche alle altre scritture che siano richieste dalla natura e dalle dimensioni dell'impresa”.

In merito, il comma 3 si esprime piuttosto esplicitamente, affermando che tra la documentazione rientrano anche gli “originali delle lettere, dei telegrammi e delle fatture ricevute e le copie delle lettere e dei telegrammi spediti e delle fatture emesse”. L'art. 10 del D.lgs. 74/2000 parla invece non solamente delle già ricordate scritture contabili anche di quei documenti di cui è obbligatoria la conservazione, al fine di ricostruire nella maniera più congrua il volume d'affari o i redditi, includendo nel novero anche i documenti imposti da norme di natura diversa da quella fiscale e, quindi, anche i preliminari di vendita.
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Gianluca

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