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Affitti a Roma: le conseguenze dell’Imu

Roma, affitti troppo alti per gli inquilini – Tempi duri per chi vive in affitto a Roma. Non sono solo gli studenti e i lavoratori fuori sede a pagare prezzi altissimi per una camera in affitto in appartamento in condivisione, ma anche i single e le giovani coppie, costretti a fare i conti con canoni d’affitti vertiginosi per monolocali e bilocali. Nonostante uno studio dello scorso Ottobre del Movimento consumatori che ha messo in evidenza una flessione pari al 20% sui costi delle camere singole in affitto a Roma, l’abbassamento dei prezzi non fa gioire i giovani fuorisede, trattandosi di cifre ancora alla portata di poco. L’affittometro di Easystanza.it, il primo indice della condivisione di appartamenti in Italia, stima l’affitto medio di una stanza a Roma intorno ai 430 euro.

Imu, rincari imponenti sui contratti d’affitto – Tempi altrettanto duri per i padroni di casa che affittano i loro immobili in tutta Italia. Dovranno fare i conti con l’esborso complessivo della nuova imposta sugli immobili, l’Imu, rispetto alla vecchia, l’Ici. L’Ufficio studi della Confedilizia ha calcolato che l’applicazione della maggiore aliquota deliberata dai vari Comuni, rispetto a quella base uniformemente adoperata per la prima rata e pari al 7,6 per mille, peserà in modo incisivo soprattutto su chi ha affittato con contratti liberi, per i quali gli aumenti percentuali sono tutti a tre cifre e 13 capoluoghi su 20 hanno scelto l’aliquota massima. Secondo lo studio di Confedilizia per i contratti liberi si registrerà un rincaro del 142% a Roma, cui l’aliquota applicata per la seconda rata sarà quella del 10,6 per mille. Per i contratti calmierati, invece, l’aggravio complessivo dell’Imu rispetto all’Ici sarà rispettivamente del 269%, tra i più alti in Italia. Riprendiamo un esempio usato da Antonella Baccario  del Corriere della Sera per comprendere meglio in termini economici quanto peserà sulle tasche dei padroni di casa romani il rincaro dell’IMU. Prendiamo come campione un immobile di categoria A/2, cinque vani, in zona semiperiferica a Roma, la cui rendita catastale è 787,60 euro. In caso di contratto calmierato se la prima rata è stata di 503 euro, la seconda sarà di 900, per un totale di 1.403 euro. Una cifra non indifferente, se si tiene conto che per l’Ici un’abitazione pagava in totale 380 euro. Nel caso di contratto libero, invece, di un appartamento dello stesso tipo si passerà da 579 per l’Ici a 1.403 per l’Imu.

Imu, la pagheranno gli inquilini? – Il prezzo da pagare per affittare una casa a Roma rischia di diventare insostenibile  per i proprietari e non può essere sottovalutato il rischio per gli inquilini di un inevitabile aumento dei canoni d’affitto per le stanze e gli appartamenti a Roma, rischio più volte denunciato da  Confedilizia. La tesi dell’associazione, secondo la quale l’Imu sulla seconda casa potrebbe trasferirsi dai proprietari ai conduttori tramite un rincaro degli affitti, non è però confermata dalle statistiche, le quali evidenziano che negli ultimi mesi solo l’11% dei contratti di locazione in Italia ha riportato un aumento del canone. Non possiamo del resto non tener conto del fatto che ad un eventuale aumento dei canoni d’affitto non corrisponderebbe un aumento dei salari degli inquilini, che difficilmente riuscirebbero a pagare con regolarità.

Imu, le conseguenze sul mercato – L’aumento delle imposte sugli immobili, se è vero che difficilmente potrà pesare sugli inquilini, avrà di certo conseguenze sul mercato immobiliare, già da anni in crisi. Alberto Zanni, presidente di Confabitare, sigla che rappresenta la piccola proprietà, in una recente intervista ha messo in evidenza quella che potrebbe essere una conseguenza diretta del peso dell’Imu sulle tasche degli italiani: “Il ritorno dell’affitto in nero. Proprietario e inquilino potrebbero mettersi d’accordo per nascondere parte del canone. Il primo pagherebbe così meno tasse e il secondo sborserebbe meno affitto”.  Confedilizia, inoltre, attribuisce alle aliquote eccessive un possibile ed eventuale aumento delle case sfitte: ad oggi, solo il 9,6% degli edifici vuoti è dato in locazione dai padroni di casa alle prese non solo con solo con il caro-imu, ma anche crescita degli insoluti e gli affittuari che hanno difficoltà a pagare i canoni di locazione in conseguenza di una netta riduzione della capacità reddituale media.

Affittare a Roma ai tempi dell’ Imu – Affittare una camera o un appartamento a Roma negli ultimi anni ha sempre significato per gli inquilini versare nelle tasche dei padroni di casa cifre di denaro importanti. L’aumento dell’imu rispetto a l’ici di certo porterà notevoli cambiamentinti sui rapporti economici tra i padroni di casa costretti a pagare tasse a quattro cifre e inquilini impossibilitati a pagare canoni d’affitto decisamente troppo alti in tempi di crisi. I prossimi mesi saranno un duro banco di prova per entrambe le parti.

Affitto: quanto incide la pressione fiscale?

L'incidenza del Fisco sulle entrate da affitto supera mediamente il 50%, arrivando a toccare - in alcune ipotesi record - l'80%. Con la cedolare secca il risparmio sembra essere garantito, ma l'impressione è che il peso fiscale sia comunque eccessivo rispetto alle best practices europee.

Qualche giorno fa Il Sole 24 Ore ha effettuato un interessante studio analitico sull'incidenza delle tasse sulle entrate da locazione. L'analisi è stata effettuata sulla base dei dati forniti da Tecnocasa e dall'Agenzia delle Entrate, ed ha contribuito a tracciare un profilo particolarmente critico dello scenario locativo.

Ma andiamo con ordine: lo studio ha elaborato i dati statistici relativi al 2012 ipotizzando il peso di Imu, Irpef, addizionali e di imposte di registro sull'affitto mensile o, in alternativa, considerando il peso della cedolare secca sulle entrate "lorde".

Ebbene, a Milano un trilocale con entrata da affitto di 12 mila euro subisce una pressione fiscale del 52,8 per cento nell'ipotesi di Irpef ordinaria e del 37,7 per cento nell'ipotesi di cedolare secca. Pressione che scende al 49,7 per cento nell'ipotesi di locazione di un negozio. A Roma, altro grande termine di riferimento nazionale, per un trilocale da 18 mila euro di locazione si subisce una pressione pari al 51,5 per cento delle entrate lorde ma, con la cedolare secca, si riesce a ottenere un corposo sconto, e a condurre la pressione al 36,4 per cento.

Il record negativo - stando almeno alle elaborazioni compiute dal quotidiano economico finanziario - spetta invece a Genova. Nel capoluogo ligure, infatti, affittando un trilocale con entrate da 5.400 euro, si subisce una pressione fiscale per Irpef ordinaria pari al 75,23 per cento, che sale addirittura all'82,2 per cento nell'ipotesi di affitto di un bilocale da 3.600 euro. Va un pò meglio - ma non troppo - adottando la cedolare secca: in questo caso la pressione fiscale sulle entrate lorde passa al 60,13 per cento nel caso del trilocale, e al 67,1 per cento nell'ipotesi di un bilocale.

Per quanto concerne le altre principali città prese in esame, a Brescia la pressione fiscale per un affitto di trilocale da 6 mila euro è pari al 56,5 per cento per l'Irpef ordinaria e al 41,4 per cento per la cedolare secca. A Torino la pressione fiscale sale invece al 73 per cento di Irpef ordinaria per un trilocale da 5.400 euro, e al 57,9 per cento per la stessa unità abitativa, assoggettata a cedolare secca.

Non va meglio al sud: a Salerno, ad esempio, per un trilocale da entrate pari a 7.800 euro, si subisce una pressione fiscale pari al 63,5 per cento nell'ipotesi di Irpef ordinaria, e del 48,4 per cento nel caso di cedolare secca.

Affittare casa: nel 2013 converrà sempre meno

Affittare casa conviene sempre di meno: tasse in incremento e tagli delle deduzioni forfettarie rischiano di compromettere seriamente la stabilità di un settore che, fino a poco tempo fa, aveva garantito significative soddisfazioni ai proprietari di seconde e terze case

Nel 2012 impiegare la propria seconda casa in un’operazione di locazione è risultato meno conveniente del 2011. La brutta notizia è che, stando alle ultime stime previsionali sull’anno appena cominciato, farlo nel 2013 sarà ancora meno conveniente, complice l’inasprimento fiscale e il taglio di alcune voci di deduzione forfettaria.

Secondo contemporanee  elaborazioni sul mercato delle locazioni, infatti, è emerso che l’Erario è oramai in grado di erodere una quota dei canoni di locazione pari ad almeno il 40 – 50 per cento, con punte che superano il 60 – 70 per cento in alcune macro aree della Penisola. Tradotto in termini assoluti, significa che, a fronte di un canone d’affitto di 800 euro, spesso e volentieri il proprietario immobiliare riesce a trattenerne meno di 400. Se a ciò si aggiunge il rischio di locazione, il pericolo che il rapporto con l’inquilino si evolva in maniera negativa, la necessità di far seguito a periodiche operazioni di rifacimento e di ristrutturazione, e altre situazioni impreviste e pregiudizievoli, ne deriva che l’investimento in una seconda casa a fini locativi è sempre meno redditizio.

A ben vedere, la colpa di tutto (o quasi) è stata determinata dall’applicazione dell’Imu, l’imposta municipale unica in grado di sostituire – con maggiore profondità di applicazione – l’Ici, l’imposta comunale sugli immobili. Attraverso l’Imu l’Erario ha potuto introitare complessivamente circa 23 miliardi di euro, oltre due volte quanto aveva in precedenza ottenuto con l’applicazione della vecchia Ici.  Applicando il macro numero sulle tasche delle famiglie italiane proprietarie di seconde case affittate, ne deriva un’incidenza di straordinaria gravità sui portafogli privati, in grado di pregiudicare in maniera definitiva la convenienza all’investimento.

Non è certo di consolazione ritenere che nel 2013 le cose andranno in maniera ancora più negativa. Nel corso dell’attuale esercizio, infatti, è ben probabile che i Comuni possano correre ai ripari dei propri bilanci andando a ritoccare verso l’alto le aliquote di propria competenza: secondo le stime 2012, infatti, l’aliquota media per le seconde case è stata pari al 9,33 per mille. Un livello non sicuramente contenuto, ma ancora sufficientemente ristretto da consentire nuovi ritocchi in apprezzamento. Ancora, il 2013 dovrebbe portare in dote qualche sgradita novità sul fronte fiscale, con la percentuale di deduzione forfettaria a titolo di spese, in regime ordinario, che passerà dal 15 al 5 per cento.

Affitto Bologna

Il Comune paga la caparra

Bologna, 5 luglio 2011 -  Il Comune di Bologna utilizzando un fondo della Presidenza del Consiglio stimola gli affitti per i giovani tra i 25 ed i 35 anni. Agenzie immobiliari partecipano all'iniziativa con le loro associazioni FIMAA e FIAIP

Il “caro affitti” è un problema molto sentito soprattutto in una città come Bologna, ma in generale possiamo parlare di un “problema affitti” amplificato dalla crisi che stiamo vivendo in questi anni dove in molti rischiano di perdere la casa.

Nel solo 2011 sono 1300 le domande di sfratto, canoni di affitto elevati, appartamenti vuoti ed il “co-housing” (appartamenti condivisi) non è sufficiente a lenire il problema.

La maggior parte di questi problemi riguarda i giovani  che vivono a Bologna desidero si tagliare il cordone ombelicale dalla famiglia che si trovano costretti a tornare alla base perché i costi non sono più sostenibili.

Sono 12 mila i ragazzi che vivono con le famiglie di cui 7 mila compresi nella fascia 25/35 anni, fascia a cui si rivolge il provvedimento per incentivare il desiderio di indipendenza.

Il  fondo disponibile è di 400 mila euro stanziato dal Dipartimento della Gioventù della Presidenza del Consiglio dei Ministri.

Come funziona? Il Comune anticipa la caparra sull’affitto concedendo la restituzione entro 3 anni ad interessi zero. Per poter fare domanda però sono necessari alcuni requisiti:

• Avere fra 25 e 35 anni
• Contratto d’affitto regolarmente registrato negli ultimi 6 mesi a canone concordato
• Aver preso la residenza nella casa in affitto
• Ammontare massimo del prestito non superiore a tre mensilità

In tale iniziativa sono coinvolte le agenzie immobiliari con le associazioni FIMAA e FIAIP.

La domanda è presentabile via telefono (al numero 051-4171768) o via internet sul sito del Comune. L'iniziativa sarà pubblicizzata anche con un campagna informativa con cartelloni e banner web.

Fonti:
- Il Resto del Carlino Bologna del 5 luglio 2011
- Versione online de  Il Resto del Carlino

Bologna, 20 giugno 2011… oggi inauguriamo la sezione "Affitto" del nostro servizio "Notizie Immobiliari" di LivelloCasa con uno degli argomenti più attuali del momento nel panorama immobiliare: crisi economica, calo compravendite immobiliari ed aumento dei contratti di affitto.

Secondo i dati dell'Agenzia del Territorio (che fa capo al ministero dell'Economia) dal 2007 al 2010 le compravendite di immobili in Italia sono calate del 28%. Di contro, negli ultimi anni (dati di Banca d'Italia) i contratti di locazione sono aumentati di oltre il 40%.

Del resto basta intervistare un po’ di agenzie immobiliari per sentirsi dire “ in questi ultimi 2 anni siamo rimasti a galla grazie agli affitti”. Però, sono da registrare altre problematiche: molti contratti di affitto non vengono stipulati o hanno notevoli ritardi di trattativa perché il proprietario, nel voler tutelare giustamente il proprio patrimonio ricerca spasmodicamente l’inquilino affidabile. Questo atteggiamento “pesa” sul 35% di tali transazioni.

Capiamo però questo atteggiamento, infatti secondo i dati diffusi dalla Camera di Commercio, i canoni di locazione negli ultimi 20 anni sono aumentati del 105% mentre il potere di acquisto delle famiglie italiane ha avuto un incremento di circa il 18%. Una situazione che ha portato la morosità al 90% come causa del totale degli sfratti.

Cosa succede nei fatti?

Considerata la difficoltà nell’acquistare una casa, chi è desideroso o bisognoso di indipendenza decide di prendere in affitto un appartamento. I canoni sappiamo che non sono “a buon mercato” soprattutto nelle grandi città. Spesso ci si impegna in buona fede in soluzioni al di sopra della propria disponibilità. Ma poi con il passare dei mesi, confrontandosi con i costi quotidiani ci si rende conto che le premesse che hanno portato ad accettare un canone di affitto cominciano a venir meno. Eppure l’inquilino ha accettato di versare 3 mensilità di caparra (ricordiamo che anche se il proprietario le considera a garanzia dei canoni di affitto, in realtà sono riferite ad eventuali danni all’appartamento), ha sottoscritto una fidejussione bancaria (con tutti i costi ed oneri che ne conseguono) ed il proprietario si sente blindato.

E allora? Che problemi ci sono?

Di solito i problemi cominciano a sorgere statisticamente dopo l’ottavo mese. Il proprietario andrà in banca per farsi liquidare i mesi morosi, non sapendo che da quel momento, non avrà più alcuna garanzia di pagamento a partire dal primo mese del secondo anno, e quindi dovrà a proprie spese procedere con lo sfratto, e con ogni probabilità non incassare nessuna mensilità dall’inquilino fino all’esecuzione dello sfratto.

Si può “arginare” questa girandola di eventi?

Certo! La cosa è semplicissima se si dispone di uno strumento che  garantisca il proprietario dell’affidabilità dell’inquilino anche se non ne ha una conoscenza e referenze dirette (e questo lo fa la fideiussione bancaria…); che garantisca l’intera durata del contratto già dal momento della stipula (con la fidejussione bancaria è probabile che al momento del rinnovo l’inquilino perda i requisiti per la rinnovabilità); che aiuti l’inquilino a non privarsi di liquidità (3 mensilità + liquidità vincolata in banca a garanzia della fidejussione).

Si…. Può…. Fare!

Immaginate un prodotto che garantisca il proprietario per l’intera durata del contratto (4 o 6 anni, perché copre anche le locazioni commerciali) solo dopo averne certificato i requisiti di accessibilità, con la differenza rispetto alla fidejussione bancaria che l’esito dell’istruttoria arriva entro 24 ore. Il proprietario “rischia” di guadagnare una mensilità… e l’agenzia di chiudere prima una transazione… ma soprattutto chiuderla!

La copertura è totale per 12 mensilità, comprende anche una tutela legale in caso di morosità ed è possibile sostituire la caparra di 3 mensilità in caso di danni all’appartamento (aspetto non trascurabile visto che come prassi tale caparra si sta riducendo a 2 mensilità). E' anche possibile garantirsi le spese condominiali che comunque spetterebbero al proprietario in caso di morosità.

Una soluzione dove si vince in 3:

Il proprietario:

• che ha la tranquillità di non perdere nulla e non avere pensieri per 4 anni ( o 6 anni)
•  migliore e completa copertura dell’obbligazione assunta contrattualmente dall’inquilino
• semplifica il rapporto con lo stesso, eliminando il rischio connesso al rinnovo annuale della fideiussione
• annullamento spese legali per lo sfratto in caso di morosità dell’inquilino.

L'inquilino:

• elimina il deposito cauzionale ed il rischio che la banca non gli rinnovi la fidejussione (es. perdita momentanea dei requisiti, perdita del lavoro o per altri motivi)
• offre al proprietario una garanzia di 4 anni invece di un anno che viene offerto dalla fideiussione bancaria
• minore esborso di denaro.
• non chiedendo la fideiussione alla propria banca, lascia lo stesso libero di ottenere altre aperture di credito.

L’agenzia proponente:

• offre una consulenza totale sulle problematiche delle garanzie sugli affitti offrendo alle parti la gestione di tutta la pratica presso l’agenzia senza dover perdere tempo altrove (agenzia assicurativa, broker, banca, ecc)
• accelera il buon esito della trattativa in quanto l'esito dell'istruttoria è fornito entro 24 ore a vantaggio della propria professionalità
• aumentare il proprio fatturato avendo la possibilità di acquisire un numero maggiore di mandati senza assumere nessun vincolo nei confronti della società.

Ecco alcuni riferimenti per chi fosse interessato:

http://www.affittoassicurato.com/

Non tralascerei che è  l’unica Società che per questa tipologia di prodotto, opera su tutto il territorio nazionale.